Mieszkania w Kazachstanie

© mukhtarablyazov.org 03.03.2014

Projekt Mukhtara Ablyazova

W późnych latach 80., w czasach Związku Radzieckiego, w państwie obejmującym 15 republik (w tym Kazachską Socjalistyczną Republikę Radziecką), został przyjęty program „Mieszkanie-91” (ros. „Zhilyo-91”). W ten sposób planowano rozwiązać problem mieszkaniowy, z którym Związek Radziecki borykał się do 1991 roku.

Rezerwy finansowe państwa nie przekraczały w tym czasie 10 miliardów dolarów. Dla porównania: dzisiejsze rezerwy finansowe samego Kazachstanu wynoszą około 100 miliardów. Niemniej jednak sowieckie władze, pod presją opinii publicznej, zdecydowały się przyjąć wspomniany program. Udzielono długoterminowych kredytów na kwoty 20-25 tysięcy rubli i okres 30 lat, bezpłatnie przekazano także działki pod zabudowę. Wielu mieszkańców ZSRR pamięta skrót MZhK, oznaczający ówczesne Młodzieżowe Spółdzielnie Mieszkaniowe (Molodezhnye Zhilishchnye Kooperativy). W ramach MZhK młodzież podejmowała pracę na budowie i otrzymywała mieszkanie w ciągu 1-2 lat. Wielu osobom udało się wtedy rozwiązać swoje problemy mieszkaniowe. Co prawda projekt nie został nigdy zrealizowany w pełnym zakresie, jednak mimo to udało się zrobić bardzo dużo.
W tamtych czasach pracowałem na uniwersytecie i zarabiałem miesięcznie 120 rubli. Wiele czasu spędziłem licząc odsetki i szacując swoją przyszłą pensję. Nie rozumiałem, jak w ciągu 20 lat mógłbym spłacić taki kredyt, dlatego też ostatecznie nie zdecydowałem się na przyjęcie ziemi i wzięcie kredytu. Wielu moich znajomych podjęło jednak taką decyzję. Wzięli kredyty, przyjęli działki i wybudowali na nich domy. W tamtym okresie zajmowałem się nauką i nie dostrzegałem u siebie żyłki do interesów. Mało tego — w czasach radzieckich rozwijanie własnego interesu uważane było za spekulację i można było za to trafić do więzienia. System sowiecki prześladował i tępił przedsiębiorczych ludzi.

Nawiasem mówiąc, interesujące okazały się doświadczenia osób, które mimo wszystko zdecydowały się podjąć ryzyko i przystąpić do programu „Mieszkanie-91”. Budując własne mieszkania w czasach totalnego deficytu materiałów budowlanych, z czasem ludzie ci wyrośli na prawdziwych biznesmenów. Budowa własnego domu stała się dla nich dobrą szkołą przedsiębiorczości.

Nasuwają się zatem pytania: dlaczego Związek Radziecki w tamtych trudnych czasach, posiadając niewielkie rezerwy nieprzekraczające 10 miliardów dolarów, zdecydował się uruchomić program budownictwa mieszkaniowego, obejmujący swoim zasięgiem terytorium całego państwa?

Dlaczego władze Kazachstanu, posiadając rezerwy walutowe wielokrotnie przekraczające te, którymi dysponował Związek Radziecki w latach 80. nie są w stanie rozwinąć i zrealizować programu mieszkaniowego w naszym kraju?

Warto pokusić się o jeszcze jedno porównanie. Co wydaje się być prostsze? Wybudowanie mieszkań dla 17 milionów mieszkańców dzisiejszego Kazachstanu czy dla 300 milionów mieszkańców Związku Radzieckiego na przełomie lat 80. i 90.?

Nasza propozycja i obliczenia

Zakładamy, że przeciętna rodzina składa się z 4 osób. Rzecz jasna nie każdy potrzebuje domu — wiele osób woli posiadać własne mieszkanie. Albo na przykład, czy pod budowę domu jednorodzinnego wystarczy tylko10-20 arów ziemi. Jakie mamy zatem możliwości?
Zakładam, że domy nie są budowane w sposób chaotyczny — potrzebne są odpowiednie projekty. Budowę należy powierzać wykonawcom, którzy wygrali przetarg. Organizacją wszystkiego będzie zajmował się fundusz, w ramach którego wyspecjalizowani pracownicy będą wykonywali swoją pracę na podstawie stałego wynagrodzenia. Takie osoby to wykwalifikowani inżynierowie, budowniczy, eksperci, ekonomiści i inni. Przypuszczam, że konieczne byłoby również projektowanie całych osiedli, w skład których wchodziłyby także szkoły, sklepy, centra sportowe, placówki medyczne i inne obiekty.

Wszystkie te działania byłyby finansowane w ramach programu rozwoju infrastruktury.
Poniżej zamieszczam obliczenia dla poszczególnych wariantów:

Wariant 1. Ludzie chcą posiadać mieszkania, a nie domy.

Zakładamy, że 4-osobowa rodzina kupuje mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych. Cena takiego mieszkania (wykończonego, z wyposażoną kuchnią) nie może przekraczać 700 dolarów za metr kwadratowy, w przypadku budynku wielorodzinnego wybudowanego na gruncie posiadającym całą infrastrukturę. Cena rynkowa takiego mieszkania, z uwzględnieniem zysków firm budowlanych, nie przekroczy ostatecznie 700 dolarów za metr kwadratowy. Na potrzeby obliczeń użyjemy jednak maksymalnych wartości, tj. mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych będzie w tym przypadku kosztować nie więcej niż 50 tysięcy dolarów (700 dolarów mnożymy przez 70 metrów i otrzymujemy kwotę 49 tysięcy). Zakładamy, że stawiany jest budynek wielorodzinny, w którym mieszkać będzie 400 osób. Na budowę takiego budynku (z parkingiem podziemnym i placem zabaw) wystarczy 1 hektar ziemi. W sytuacji, gdy każdy z mieszkańców otrzyma od państwa 10 arów ziemi, to 400 osób będzie posiadać łącznie 4 hektary.

Kiedy 4-osobowa rodzina wykorzysta tylko 10 arów na wybudowanie własnego mieszkania, pozostałe 30 arów będzie mogła sprzedać na rynku.

Uzbrojona działka warta będzie co najmniej 2 tysiące dolarów za 1 ar, a zatem jedna rodzina będzie mogła sprzedać 30-arową działkę za 60 tysięcy dolarów. W efekcie okaże się, że rodzinie, która kupiła 70-metrowe mieszkanie za 50 tysięcy dolarów, a nadwyżkę przydzielonej ziemi sprzedała za 60 tysięcy, po spłaceniu pożyczki zostanie jeszcze 10 tysięcy dolarów. W rzeczywistości więc, jeśli ludzie zamiast domów będą budowali mieszkania, otrzymają je całkowicie za darmo lub nawet zarobią na sprzedaży ziemi. Ziemię kupować będą deweloperzy, aby na niej stawiać kolejne mieszkania i również zarabiać.

Wariant 2. Ludzie chcą budować domy.

Rodzina 4-osobowa i dwa projekty domu — 100 i 150 metrów kwadratowych. Wiadomo, że jeśli działka będzie uzbrojona, to koszt budowy domu nie przekroczy kwoty 700 dolarów za metr kwadratowy. Użyjmy maksymalnych możliwych wartości. Dom 100-metrowy — 70 tysięcy dolarów. Dom 150-metrowy — 105 tysięcy.

W czasach sowieckich rozdawano po 6 arów ziemi na jedną rodzinę. U nas 10 arów przypada na jedną osobę.

Jeśli ludzie zechcą zaoszczędzić pieniądze, mogą wybudować dom na 15-20 arach, co w zupełności wystarczy. Pozostałą część ziemi mogą sprzedać. Nabywcy wykorzystają tę ziemię, aby postawić na niej sklepy lub inne, uzasadnione z handlowego punktu widzenia obiekty.

Zakładamy, że domy budowane będą maksymalnie na 20 arach. Pozostałe 20 arów każda z rodzin może sprzedać za kwotę 40 tysięcy dolarów.

Dom o powierzchni 100 metrów kwadratowych kosztuje 70 tysięcy dolarów, a dom o powierzchni 150 metrów — 105 tysięcy. W ten sposób nasza rodzina może nabyć dom za (odpowiednio) 30 lub 65 tysięcy dolarów. Kredyt udzielany jest na okres 30 lat. Jeśli uwzględnimy roczne oprocentowanie kredytu na kwotę 30 lub 65 tysięcy dolarów na poziomie 5%, roczny koszt takiego kredytu wyniesie odpowiednio 1,5 oraz 3,25 tysiąca dolarów.

Zważywszy, że każda osoba otrzymuje rocznie dodatkowe 120 tysięcy tenge z funduszu (a cała rodzina otrzyma 480 tysięcy), suma ta w zupełności wystarczy na spłacenie zarówno samej kwoty kredytu, jak i odsetek od niego.

Wariant 3. Budowa domów szeregowych

Na wybudowanie 100-metrowego domu szeregowego wystarczy nie więcej niż 10 arów. Działkę o powierzchni 30 arów sprzedajemy za kwotę 60 tysięcy dolarów, a koszt samego domu wynosi w efekcie nie więcej niż 70 tysięcy dolarów. W efekcie rodzina otrzymuje dom za równowartość 10 tysięcy dolarów. Spłacenie takiego kredytu w ciągu 30 lat nie powinno sprawić jej żadnych problemów.

Autor: Mukhtar Ablyazov

Tweet